Drukte biedt kansen voor… kantoorgebieden

Leestijd: 2 ½ minuut

De situatie op de woningmarkt is ronduit zorgelijk: is er straks nog plaats voor de kinderen van de zittende bewoners? Maar de druk leidt ook tot de succesvolle transformatie van desolate kantoorgebieden.

Onderwerpen

Als de groei van de steden onderworpen is aan een wetmatigheid, dan is het wel the rich get richer. Wiskundige Barabasi ontdekte bij de beschrijving van netwerken – of het nu gaat om steden, vliegvelden, websites of literatuurverwijzingen – dat je steeds heel veel kleine knopen hebt en een beperkt aantal hele grote, oftewel hubs, die blijven groeien. Amsterdam is zo’n hub en langzaam wordt de keerzijde van de medaille zichtbaar. De vraag is: wie betalen de prijs voor het succes?

De druk drijft de prijzen op: woon- en werkruimte worden steeds moeilijker te betalen. Om sociale woningbouw binnen de Ring A10 overeind te houden, wil woningcorporatie De Key enkel nog woningen van maximaal 55 vierkante meter bouwen. ‘Alleen mensen die een half miljoen op de plank hebben liggen kunnen groter wonen’, aldus bestuursvoorzitter Leon Bobbe, ‘anders moet je naar Purmerend of Almere.’ Gezinnen kunnen het dus wel vergeten. Ook kunstenaars en startende ondernemers wijken noodgedwongen uit. Niet naar suburbs, maar naar goedkopere steden als Rotterdam en Berlijn.

In de jaren tachtig en negentig fungeerde kraken als een bron van goedkope woningen voor nieuwkomers en als hefboom in de (binnen)stedelijke ontwikkeling. Begin van deze eeuw werd deze rol overgenomen door het tijdelijk gebruik van leegstaande kantoren aan de randen van de stad. Maar hoe moet het verder als de aanzuigende werking alle leegstand opvult? Via de markt? Die zorgt voor torenhoge prijzen. Via de sociale woningbouw dan maar? Wachtlijsten van vijftien jaar en langer zijn nu ook niet direct een oplossing voor nieuwkomers.

Moeten we niet een contingent voor tijdelijk gebruik in stand houden als incubatiemilieu? Moet het bouwbesluit dan op de schop voor deze ‘woningen’? En hoe zorg je dat die vervolgens, zonder de dreiging van de sloophamer of verkoop, niet meteen dichtslibben?

En de kinderen van de zittende bewoners, waar zullen zij terechtkomen? Dankzij de sterke huurbescherming zorgt gentrificatie in Amsterdam, anders dan in bijvoorbeeld Londen en New York, dat mensen niet worden verdreven. Maar op termijn eist gentrificatie wel degelijk haar tol: huren stijgen door de koppeling aan de woz-waarde en door hoogwaardige renovaties. Hoe complex de wisselwerking is blijkt in Buiksloterham en Volewijck, wijken die de laatste jaren eindelijk tot bloei zijn gekomen en in alle hippe bladen staan, maar die dit jaar ook ineens opdoken in het Armoedesignalement van het CBS en CPB.

Op nog langere termijn geldt de uitsluiting vrijwel zeker voor de kinderen van arme bewoners: op het moment dat die zelfstandige woonruimte zoeken, zullen ze door de afname van de sociale woningvoorraad waarschijnlijk de stad uit worden gedrukt, of in ieder geval naar de rand.

De druk op de woningmarkt biedt ook enorme kansen. Op het voormalige kantorenterrein Bergwijkpark (Diemen) is de afgelopen twee jaar een studentencampus gebouwd, de duizend woningen zaten vanaf het begin vol. Inmiddels staat ernaast de stedelijke wijk Holland Park gepland: 3.400 woningen, allemaal koop en middeldure huur. Het lijkt een instant succes te worden. Architect Sjoerd Soeters, die het plan ontwierp: ‘Je zult zien dat ook locaties net buiten de stad plotseling aantrekkelijk worden.’ Op Sloterdijk zijn opmerkelijke successen geboekt met de transformatie van leegstaande kantoren tot tijdelijke woonruimte in de vorm van hotels, hostels en studentenwoningen, maar met de stedelijke levendigheid vlot het een stuk minder – Soupalicious en Bret vormen een voorzichtige voorhoede. Hotelloods René van Schie, die het afgelopen decennium 9 duizend hotelkamers naar Amsterdam haalde, wil nu ‘attractieloods’ worden om onder andere Sloterdijk levendiger te maken. Wat is er nodig en mogelijk op Sloterdijk? En voor wie?

Filter op onderwerp